계약갱신청구권은 언제까지 요구하고 얼마까지 올릴 수 있나요?

한눈에 정리

• 계약갱신청구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 요구해요. 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요.
• 1회에 한하여 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봐요. 조건은 전 임대차와 같고, 차임·보증금의 증액청구는 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못해요.
• 집주인이 거절할 수 있는 경우는 법에 9개 호로 정해져 있어요. 실거주를 이유로 거절하고, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 손해배상을 해야 해요.
• 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요. 상담센터 전화는 1644-5599이에요.

계약갱신청구권은 전세와 월세 모두 쓸 수 있나요?

계약갱신청구권은 세입자가 계약이 끝나기 전에 집주인에게 같은 집에서 계약을 한 번 더 이어 달라고 요구하는 권리예요. 법에는 '계약갱신요구권'이라고 적혀 있고, '전세 갱신청구권'이나 '월세 갱신청구권'이라고 불러도 같은 제도예요. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용돼서(제2조) 전세와 월세를 나누어 갱신 규정을 달리 두지 않아요. 등기하지 않은 전세계약에도 이 법을 준용하고, 이때 '전세금'은 '임대차의 보증금'으로 봐요(제12조).

계약갱신요구권의 기본 내용

항목	내용	근거
요구할 수 있는 기간	임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간	제6조 제1항, 제6조의3 제1항
횟수	1회에 한하여 행사할 수 있어요	제6조의3 제2항
갱신되는 임대차의 존속기간	2년으로 본다	제6조의3 제2항
조건	전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봐요. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있어요.	제6조의3 제3항

일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않아요(제11조). 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조가 따로 있어서 갱신 요구 기간이 6개월 전부터 1개월 전까지이고, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있어요. 기준이 다르니 이 글의 내용을 상가에 그대로 쓰지 마세요.

계약갱신청구권은 언제까지, 어떻게 요구하나요?

임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하면, 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요(제6조의3 제1항). 요구는 1회에 한하여 할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봐요(제6조의3 제2항).

1. 계약서에서 끝나는 날을 확인한다요구할 수 있는 기간은 임대차기간이 끝나는 날을 기준으로 세요. 계약 기간을 2년 미만으로 정했으면 법은 그 기간을 2년으로 보므로(제4조 제1항), 정부 해설집은 이 경우 2년의 임대차기간이 끝나는 날을 기준으로 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 설명해요.
2. 갱신을 요구한다는 뜻을 분명하게 전한다국토교통부 해석은 계약갱신요구권 행사를 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정한다고 해요. 정부 안내(2020)는 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다고 설명해요.
3. 증거가 남게 한다정부 안내는 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다고 해요. 보내는 순서는 내용증명 글에 있어요.

정부 해설집은 '전까지'를 셀 때 첫날을 넣지 않으므로 계약만료일의 그 개월 전에 해당하는 날 0시 전까지 집주인에게 갱신 의사가 도달해야 한다고 설명해요. 예를 들어 10월 30일에 끝나는 계약이면 2개월 전인 8월 30일 0시 전까지 도달해야 해요(계산값). 제6조의3 조문에는 갱신요구의 방식이나, 집주인이 거절 의사를 언제까지 어떤 방법으로 알려야 하는지가 적혀 있지 않아요. 위 방식은 법 조문이 아니라 정부 안내예요. 집주인과 다툼이 있으면 이 글 마지막 절의 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.

집주인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요?

제6조의3 제1항은 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 원칙을 적용하지 않는다고 정해요. 각 호는 법 원문 그대로 옮겼어요.

계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우(제6조의3 제1항 각 호)

호	법 원문
제1호	임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
제2호	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
제3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
제4호	임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
제5호	임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
제6호	임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
제7호	임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 — 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
제8호	임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
제9호	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실거주를 이유로 거절하고 다른 사람에게 세를 주면 어떻게 되나요?

집주인이 제8호(실거주) 사유로 갱신을 거절했는데, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요(제5항). 거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없으면 아래 금액 중 큰 금액이에요(제6항).

손해배상액(제6조의3 제6항, 아래 중 큰 금액)

호	금액
제1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액
제2호	임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
제3호	제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

환산월차임은 월차임에, 보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한 값이에요. 정당한 사유는 정부 해설집이 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유로 풀어요. 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등이 해당될 수 있다고 해요. 이 풀이는 법 조문이 아니라 정부 안내예요. 손해배상을 어떻게 청구하는지는 제6조의3 조문에 적혀 있지 않으니 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.

갱신하면 월세와 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?

갱신되는 임대차도 차임과 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있어요(제6조의3 제3항). 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못해요. 흔히 '5%'라고 부르지만 법과 시행령에는 '20분의 1'로 적혀 있어요.

갱신할 때 증액 한도

구분	내용	근거
증액 상한	약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못해요	법 제7조 제2항 본문, 시행령 제8조 제1항
다시 올리는 때	임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못해요	법 제7조 제1항 후단, 시행령 제8조 제2항
지역별 조례	특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있어요	법 제7조 제2항 단서
계산 예(계산값)	보증금 200,000,000원이면 10,000,000원까지, 월세 500,000원이면 25,000원까지예요	20분의 1 자체 계산

정부 해설집은 이 한도가 올릴 수 있는 상한일 뿐이고, 집주인과 세입자는 그 범위 내에서 협의로 임대료를 정할 수 있다고 설명해요. 같은 해설집은 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않고 합의로 5%를 넘게 올리는 새 계약을 맺는 것은 가능하고, 이 경우 세입자는 나중에 계약갱신요구권을 한 차례 행사할 수 있다고 해요. 보증금과 월세를 함께 올리는 경우의 계산은 이 글에서 다루지 않아요. 내가 사는 시·도가 조례로 상한을 달리 정했는지는 시·도에 확인하세요.

갱신하면서 전세를 월세로 바꿀 수 있나요?

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봐요(제6조의3 제3항). 정부 안내(2020)는 이 때문에 전세에서 월세로 바꾸는 것은 세입자의 동의가 없는 한 곤란하다고 설명해요. 동의로 바꾸더라도 법정 전환율은 넘을 수 없어요. 법은 보증금을 월 단위 차임으로 바꿀 때 그 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정해요(제7조의2).

보증금을 월차임으로 바꿀 때 전환율

구분	비율	근거
제1호 비율	연 1할	법 제7조의2 제1호, 시행령 제9조 제1항
제2호 비율	한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율	법 제7조의2 제2호, 시행령 제9조 제2항
한국은행 기준금리	3.00%(2026.8.27 변경)	한국은행 기준금리 추이 표
제2호 비율(계산값)	기준금리 3.00%에 연 2퍼센트를 더한 5.00%	자체 계산
적용되는 비율	둘 중 낮은 비율 — 2026년 11월 11일 확인 기준 제2호의 5.00%(계산값)	법 제7조의2 본문

묵시적 갱신과 무엇이 다르고, 갱신 뒤 해지는 어떻게 하나요?

집주인이 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 계약조건 변경 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요. 임차인이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같아요(제6조 제1항). 이것이 묵시적 갱신이에요.

계약갱신요구권과 묵시적 갱신 비교

구분	계약갱신요구권	묵시적 갱신
갱신되는 방식	세입자가 기간 안에 계약갱신을 요구해요	집주인과 세입자가 정해진 기간에 통지하지 않으면 갱신한 것으로 봐요
집주인의 거절	제6조의3 제1항 각 호의 사유가 있으면 거절할 수 있어요	6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하면 갱신하지 않아요(제6조 제1항)
존속기간	2년으로 봐요(제6조의3 제2항)	2년으로 봐요(제6조 제2항)
조건	전 임대차와 동일한 조건, 차임·보증금은 제7조의 범위에서 증감	전 임대차와 동일한 조건
세입자의 해지	언제든지 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요(제6조의3 제4항, 제6조의2)	같아요(제6조의2 제1항·제2항)
적용하지 않는 경우	—	2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인(제6조 제3항)

묵시적으로 갱신됐다고 해서 계약갱신요구권을 쓴 것은 아니에요. 국토교통부 해석은 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 해요.

갱신하고 나서는 무엇을 챙기나요?

갱신한 뒤 챙길 것

할 일	내용	근거
확정일자	제3조의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있어요. 갱신하면서 보증금을 올렸을 때 올린 부분에 확정일자를 어떻게 받는지는 확정일자 글과 주민센터·등기소에서 확인하세요	법 제3조의2 제2항
전입과 거주	임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생겨요	법 제3조 제1항
임대차 신고	보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약은 체결일부터 30일 이내에 임대차계약당사자가 공동으로 신고해요. 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외돼요. 신고 지역은 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정)·구예요	부동산 거래신고법 제6조의2 제1항·제2항, 시행령 제4조의3 제1항·제2항

확정일자 받는 방법은 확정일자 글에, 전입신고 방법은 전입신고 글에 정리했어요.

집주인과 의견이 다르면 어디에 문의하나요?

주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차 분쟁을 심의·조정해요. 차임 또는 보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금 또는 임차주택의 반환, 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁이 대상이고(제14조 제2항), 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁도 포함돼요(시행령 제22조 제2호). 당사자는 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청할 수 있어요(제21조 제1항). 위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소, 한국부동산원 지사·사무소 등에 있어요.

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 안내

항목	내용
신청 방법	홈페이지, 방문, 우편, 팩스
신청 자격	임차인, 임대인 누구나
수수료	조정목적의 값에 따라 산정되며, 1만 원 ~ 최대 10만 원이에요. 「주택임대차보호법 시행령」 제33조에 해당하는 면제 사유가 있으면 무료예요
처리 기간	조정신청을 받은 날부터 60일 이내 종료(부득이한 사정이 있으면 조정위원회 의결을 거쳐 30일의 범위에서 연장 가능)
상담센터	1644-5599 · 평일 09:00~12:00, 13:00~17:30(주말·공휴일 휴무)

위 표는 한국부동산원·LH 위원회 누리집 기준이에요. 대한법률구조공단 위원회의 신청 방법은 해당 기관 안내를 확인하세요.

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